下面是小编为大家整理的项目物业管理方案例文（通用2022） 物业创新项目,供大家参考。
项⽬物业的管理⽅案范⽂（通⽤6篇）
为了确保⼯作或事情顺利进⾏，我们需要事先制定⽅案，⽅案具有可操作性和可⾏性的特点。优秀的⽅案都具备⼀些什么特点呢？下⾯是⼩编帮⼤家整理的项⽬物业的管理⽅案范⽂（通⽤6篇），希望对⼤家有所帮助。
项⽬物业的管理⽅案1
近年来，在商业中出现了⼀种新的购物场所——超市，在城市中⼗分⽕爆。这种直接、⽅便、快捷的购物⽅式，不仅倍受顾客的青睐，⽽且这种购物场所⽇益增多。笔者认为，如果将社会化、专业化、市场化的物业管理引⼊⼤型超市的管理中，通过⾼素质队伍的⾼起点管理、⾼标准服务，定会给顾客创造更加安全、优美、洁净、⽅便的购物环境。这样不仅可以极⼤地⽅便顾客，⽽且会给经营者带来更⼤的社会效益和经济效益。
⼀、超市物业的特点
研究超市的物业管理，必须结合超市物业的特点，超市作为商业物业，除了具有⼀般物业的共性外，还有其⾃⾝的特点，这些特点⼤体可以归纳为：
１、直接性。真接性是指顾客在超市购买商品，不⽤经过营业员来帮助选购，⽽由顾客直接从货架上挑选。这样就改变了过去由营业员对顾客的直接服务，变成了购物者在商场中⾃⾏挑选，这种购物⽅式的⾰命不仅可以极⼤地⽅便顾客，⽽且可以节省⼤量的营业⼈员。
２、服务性。服务性是由超市⾃⾝的性质决定的，这是因为超市服务⾏业，为顾客服好务，让顾客乘兴⽽来，满意⽽归，即是超市的出发点，也是超市的归宿。为了达到此⽬的，超市的经营者应当尽量做到品种齐全，不仅要经营百货、⾷品、服装，⽽且要经营图书、副⾷品、⽔产品等等，除不宜超市经营的商品外，应当是应有尽有。
３、时间性。顾客到超市购物的时间，⼤都集中在节假⽇、双休⽇和晚间，⽽平时和⽩天顾客相对少些。
４、客流量⼤。从⽬前来看，超市的客流量相当⼤，⼀般⼀个⼤型超市每天要接纳数千⼈、上万⼈、甚⾄更多，每逢节假⽇客流量更⼤。
５、⾯积⼤。⼀般⼀个⼤型超市的建筑⾯积⼩则⼏千平⽅⽶、上万平⽅⽶，⼤则⼏万平⽅⽶，有的甚⾄更⼤。
６、车辆多。⼀⽅⾯来超市物的顾客，有的⾃带机动车或骑⾃⾏车，超市外⾯需要存放的车辆较多；另⼀⽅⾯，凡在超市内购物者⼤都要⽤⼀台购物车，这样⽆论是在超市内，还是在超市外，来来往往的车辆不断。
⼆、超市物业管理的原则
根据超市物业的特点，物业管理应遵循以下原则：
１、⼀切为了⽅便顾客的原则。设⽴超市的⽬的就是为了⽅便顾客，为⼈民群众创造⽅便、快捷的购物环境，因此，物业管理企业的⼀切⼯作都要围绕⽅便顾客展开。这⾥除了超市经营者在为顾客提供的⾼品种类、商品的摆放、营业时间、交款结算、包裹寄存等要⽅便周到外，物业管理⼈员，要在购物指南、车辆管理、电梯管理、空调管理等⽅⾯为顾客提供⽅便。
２、刻意创造优美购物环境的原则。清洁的卫⽣环境，优雅的购物环境，良好的管理秩序，周到的服务质量，对超市来说是⽆形的⼴告，可以吸引众多的回头客，这将给经营者带来巨⼤的社会效益和经济效益。反之，如果超市卫⽣环境不好，购物环境差，管理服务不到位，即使超市具有⽅便顾客的诸多好处，也难以吸引顾客。因此，物业管理⼈员要通过完善的管理和优质的服务，为顾客创造优美整洁、⽅便舒适的卫⽣环境和购物环境。为了保证超市购物环境井然有序，超市⼯作⼈员在往货架上货时要尽量在营业前或闭店后进⾏，切不要在营业时间进⾏。
３、确保顾客购物安全的原则。超市内装修多、电⽓设备和线路多，如果稍有不慎就会引起⽕灾，因此，物业管理⼈员除要经常对消防设备进⾏检查和维护外，要特别防⽌电器失⽕，杜绝⽕灾事故的发⽣，确保顾客在超市购物的安全。同时，超市在营业中要配备相应的保安便⾐⼈员，在超市巡逻，防⽌偷盗案件的发⽣。晚间，保安⼈员要坚持值班巡逻，防⽌偷盗案件的发⽣。对顾客寄存的物品要妥善保管，做到不乱、不错、不丢失。
三、超市物业管理的内容
超市物业管理的内容是多⽅⾯的，物业管理⼈员应突出抓好以下⼏点：
１、环境卫⽣管理。环境卫⽣是超市物业管理的重要内容。超市商品多，购物⼈员多、流动量⼤，每天有成千上万的顾客来此购物，其环境卫⽣的好差直接影响顾客对超市的印象，也直接反映出超市的管理⽔平和企业形象。因此，物业管理⼈员应当通过⾟勤的⼯作，努⼒创造⼀流的卫⽣环境。特别是要针对超市⾯积⼤、⼈员流动性⼤的特点，配⾜清扫保洁⼈员，实⾏分⽚保洁，责任到⼈，尤其是对于前厅、通道、楼梯、电梯、⽔房、洗⼿间等要有专⼈负责，实⾏全天保洁。对房屋⽴⾯、玻璃围幕、⾛廊墙⾯、地⾯等要定期进⾏粉刷或清洗，使其始终保待清洁的⾯貌。
２、治安保卫消防管理。治安保卫是超市物业管理的⼜⼀重要内容。物业管理⼈员在超市营业中要确保顾客不失盗，在闭店后要保证超市的物品不被盗，这就要求物业管理⼈员要忠于职守，尽职尽责。杜绝⼀切盗窃案件的发⽣。同时，要做好消防管理，防⽕⼯作是超市的重中之重，⼀旦发⽣⽕灾，后果将不堪设想。保安⼈员对于超市的重点部位要定时进⾏巡逻，发现问题，及时处理，确保其财产的安全。
３、设备设施管理。超市的设备、设施主要有电梯、空调、供⽔、供电和北⽅城市的冬季供暖等等，如果任何⼀个⽅⾯出现问题，都将给顾客带来不便。再如，炎热的夏季或寒冷的冬季，空调或供暖出现问题，都将直接影响到经营。因此，物业管理⼈员要经常对设备设施进⾏维修和养护，保证其正常运⾏。
４、车辆管理。超市是购物者聚集的地⽅，其车辆多，流动性⼜⼤。因此，超市的物业管理要配⾜车辆管理⼈员，对顾客的机动车和⾮机动车要分别停放，注意保管，做到不丢失，不损坏。此外，对于超市中为顾客配备的购物⽅便车，要管理有序，摆放整齐，将顾客⽤后的购物车要及时收集，摆放到规定的位置，防⽌乱堆乱放，为购物者创造良好的管理秩序。
项⽬物业的管理⽅案2
为了加强内部管理，做到既合理地利⽤资源⼜节约开⽀，体现对业主及其他员⼯的公平原则，公司对现有的员⼯宿舍的管理有关注意事项通知并规定如下：
⼀、宿舍必须保持整洁卫⽣，不得乱堆乱放。
⼆、不得在宿舍内⼤声喧闹、饮酒猜拳，严禁在宿舍⾥赌博。
三、节约⽔电，不得浪费。
四、不得随意携带他⼈在宿舍内留宿，如因特殊情况有亲戚朋友投宿的，应告知管理处负责⼈或协管队长，在得到同意后⽅可留宿。
五、员⼯因⼯作需要，经管理处许可，住在管理处指定的集体宿舍的不收房屋管理费、⽔电费；若条件许可，不造成负⾯影响，经公司管理处许可的个别管理⼈员可住单间宿舍的，必须由公司统⼀安装独⽴⽔电表，按⽔电表读数计收⽔电费。带家属住宿舍的（不提倡住在区内），并按各管理处实际居住条件暂时收取30—50元不等的管理费。以利合理利⽤资源和节约使⽤⽔电，体现公平。
本规定⾃20xx年x⽉x⽇起执⾏。
项⽬物业的管理⽅案3
⼀、执⾏总结
1、团队⾯貌
⼀群有潜⼒的学⽣，怀着相同的梦想⾛在了⼀起。于是我们的团队诞⽣了。我们团队在⼯作上实⾏分⼯协作制，制度上实现民主制。我们的成员是各个⽅⾯的⼈才。团队管理者协调分⼯，做到物尽其能，⼈尽其才。创业初期，我们团队缺乏实际创业经验。在诸多⽅⾯会遇到较多困难，但在⽇后的⼯作中，随着困难不断被克服，这些困难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队的成员更快成长为精英。
2、产业背景决定的优势
⽬前社会的⾼速发展，要求我们在校学⽣毕业之后能尽早的适应社会和融⼊社会。那如何能够实现就业呢?这就需要学⽣们充分利⽤在校的时间，培养⾃⼰的综合素质，磨练⾃⼰、打造⾃⼰。寻找⾃⼰发展的空间，创造⾃⼰美好的前景。
随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规运⾏中，我们发现学⽣完全可以把实训楼的卫⽣清洁作为创业的试⾦⽯，作为学⽣体验劳动和创业快乐的机会。
考虑到学校在物业管理⽅⾯的需求，我们特在资环系成⽴学⽣物业管理公司，并合理组织和安排⼀些具有吃苦精神和创业热情的学⽣参与实训楼卫⽣清洁⼯作或负责某⼀具体的⼯作。
3、策划思路“⾼标准、⾼要求、⾼效率”
⾼标准——福建林业职业技术学院江南校区实训楼是⽬前在校学⽣主要的上课场所，⽇常的卫⽣保洁是⾮常重要的。学校每天⾯临着卫⽣清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫⽣⼀定要具有⾼标准⽔平。
⾼要求——学⽣创业的⽬的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运作、如何满⾜学校对实训楼的⾼标准卫⽣要求等⼀些列问题。这就要求公司的运⾏⼀定要有很⾼的要求，必须制定⾼要求的规章制度，以适应和满⾜公司⽣存和发展的需要。
⾼效率——学⽣在校是以求学为主。在社会需要创业⼈才、学校提倡⾃我创业的⼤环境下，如何在课余时间完成固定或临时分配的⼯作任务?这就需要公司⼯作⼈员在⾼要求的公司管理模式下⾼效率的完成任务。
⼆、经营管理
1、团队内部管理
为加强团队的规范化管理，完善各项⼯作制度，促进团队发展壮⼤，提⾼经济效益，根据学院相关规定及团队制度，制订团队管理制度⼤纲。
⼀、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规章制度和决定。
⼆、团队倡导树⽴“⼀盘棋”思想，禁⽌任何部门、个⼈做有损团队利益、形象、声誉或破坏团队发展的事情。
三、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提⾼全体队员的技术、管理、经营⽔平，不断完善团队的经营、管理体系，实⾏多种形式的责任制，不断壮⼤团队实⼒和提⾼经济效益。
四、团队⿎励积极参与团队的决策和管理，⿎励队员发挥才智，提出合理化建议。
五、团队实⾏“岗薪制”的分配制度，为成员提供收⼊和福利保证，并随着经济效益的提⾼逐步提⾼队员各⽅⾯待遇；团队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会；团队推⾏岗位责任制，实⾏考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。
六、团队提倡求真务实的⼯作作风，提⾼⼯作效率；提倡厉⾏节约，反对铺张浪费；倡导队员团结互助，同⾈共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚⼒和向⼼⼒。
七、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项规章制度的⾏为，都要予以追究。
2、队员守则
⼀、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。
⼆、服从领导，关⼼下属，团结互助。
三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。
四、不断学习，提⾼⽔平，精通业务。
五、积极进取，勇于开拓，求实创新。
三、团队建设
我们采⽤民主制的领导⽅式。我们团队将采⽤"⽬标管理、团队竞争、集体决策、三级审核"的制度来保证质量。注重⼈才(实⼒+潜⼒+毅⼒)。吸引优秀⼈才加盟，不断完善和创新，使我们有信⼼对业主(学校)承诺：少量的付出，即可获得⾼附加值的回报!
我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设⼀个优良的团队，我们在管理中有计划、有⽬的地组织我们⾃⼰，并不断地进⾏训练、总结、提⾼的活动。
我们也注重核⼼团员的培养。因为团队的核⼼成员能使团队的⽬标变成⾏动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核⼼层成员具备领导者的基本素质和能⼒，不仅知道团队发展的规划，还参与团队⽬标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的⽅向，⼜能在⾏动上与团队发展⽅向保持⼀致。
我们是⼀个学习型组织：我们每⼀个⼈都认识学习的重要性，尽⼒为我们⾃⼰创造学习机会，表扬学习进步快的⼈，并通过⼀对⼀沟通、讨论会、培训课、共同⼯作的⽅式营造学习氛围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。
我们也深知团队精神的⼒量：它能使团队的成员为了实现团队的利益和⽬标⽽相互协作、尽⼼尽⼒的意愿和作风，它包括团队的凝聚⼒、合作意识及⼠⽓。它强调的是团队成员的紧密合作。⼀个没有团队精神的⼈难以成为真正的领导⼈，⼀个没有团队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。
四、公司⽂化
1、使命：通过创⽴企业的品牌，增强企业的市场竞争能⼒，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益相结合的综合效益最⼤化，为学校、员⼯创造实际利益。
2、愿景：让我们体验创业激情，寻找创业路径。
3、理念：时时以⼀流标准要求⾃⼰，事事⽤服务观念对待⼀切。
4、精神：务实进取，锥⼼创优，在现代化管理进程中不断追求完美，⼒求管理⼀流，服务⼀流，员⼯素质⼀流，综合效益⼀流。
5、宗旨：业主⾄上，服务第⼀，寓服务于管理之中。
6、思想：业主并不总是对的，但他永远是第⼀位。
7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。
8、特⾊：新、严、细、精新——管理中不断融⼊新理念。
项⽬物业的管理⽅案4
1. ⽬的：
为了更好的学习与了解物业管理⼯作流程及细节，清楚本校客户对物业服务的综合满意度现状，找出服务过程中的缺陷，以便提⾼烹专物业管理⽔平和质量。
2.范围：
地点范围：四川烹饪⾼等专科学校
调查时间范围：20xx年5⽉30⽇—20xx年6⽉3⽇
调查⽬标客户群范围：烹专在校学⽣、教师及美伦物业管理内部员⼯
3.实施⽅案：
本次测评主要通过发放调查表和交流访问的⽅式进⾏，将对美伦物业管理保安部门、绿化部门、保洁部门、维修部门等部门产⽣影响。
调查表发放率：100%
调查表回收率：100%
调查表真实率：85%
召开会议时间：20xx年5⽉25⽇晚7：00第⼀次会议地点：烹专⾷堂
其他会议时间、地点：待定
完成汇总⼯作时间：20xx年6⽉6⽇之前
4.任务分配：
本⼩组每个成员必须准时参加每次⼩组会议，并讨论出真个活动的制定和实施⽅案，活动经费必须在20xx年5⽉26⽇之前全部交齐，由财务管理员负责收缴⼯作，每个成员必须保质保量完成⼗份问卷调查表，并最后总结归纳出全部内容。组长需要做好模范带头作⽤，组织监督好每个⼩组成员完成各项任务及会议参加，每次会议后初步统计和汇总好会议内容，制定详细资料发放给⼩组成员集体讨论，直⾄最终完成本次调查。
5. 测评表统计公式：
满意度指数：满意度综合指数=∑(⾮常满意+满意)/已填项⽬数×100%。
项满意指数<60%为不满意，应重点加以改进；单项满意指数≥90%为⾮常满意，应注意加保持和推⼴。
满意度综合指数≥90为⾮常满意，注意加以保持和提升。
70≤满意度综合指数≤90为⽐较满意，密切关注满意度发展趋势，对满意度指数偏低的项⽬加以改进。
60≤满意度综合指数≤70为⼀般，除对单项不满意进⾏改进外，应对公司管理体系进⾏系统性分析并加以改进，以期提升职员满意度。
满意度综合指数<60为不满意，应对公司整体管理体系进⾏检讨或重新设计。
6. 《客户满意度测评报告》内容包括：
各单项的满意率、不满意因素分析及改进建议、客户满意度汇总表、调查后续⼯作要求等。
7. 发放调查表要求
⼩组各个成员必须有效保证调查表资料的发放率、回收率、真实率，发放调查表时⾔谈举⽌⽂明有礼貌，尊重客户⽣活习惯。
8.测评表有效性确定：
测评表须有测评⼈员、客户签名及客户电话，并注明测评时间。
测评表有以下情况之⼀为⽆效：
1、未按规定范围测评且未得到批准的；
2、未按规定时间提交的；
3、未按规定要求填写的。
9.⼩组违规⾏为处罚
1、作弊违规：
测评时有以下情况之⼀为作弊⾏为：
(1)涂改测评表内容；
(2)假冒客户填写测评表；
作弊⾏为的处罚：
⼀经发现⼩组成员有以上作弊⾏为，将给予该成员请⼩组每位成员⼀瓶饮料的惩罚，必须严厉执⾏。
2、开会违规：
每次开会如有事不能及时赶到或参加在开会之前必须跟组长请假，并说明原因，如未请假者将视为开会违规。
开会迟到惩罚：给予迟到成员请⼩组每位成员⼀瓶饮料的惩罚；
开会未到惩罚：给予未到成员上交20元处罚⾦惩罚作为⼩组活动经费。
10.活动财务费⽤：
调查表费⽤(8元)其他资料费⽤(8元)
11.调查汇总分析：
1、分析调查结果汇总的总表；
2、对不满意项⽬制作出对策表；
3、填写客户需求状况分析表。
第⼆组：学号09—16号
组长：李兵、张硕
财务管理员：易旋组员：杨华威、代林娟、王朝悦、曹帆、万前⾟
项⽬物业的管理⽅案5
⼀、项⽬概况
1、地理位置：该项⽬位于sh区与jz区的结合部，⾯临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、项⽬主要经济指标。
⼆、物业管理资料
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建⽴社区服务体系。为住户带给全⽅位管理，服务项⽬呈现多元化、全⽅位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫⽣管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（⾮合同零星服务）和经营性多种服务（全⽅位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋⾯、房屋承重及抗震结构部位、外墙⾯、楼梯间公共通道、门厅、共⽤排烟道。房屋建筑的维护管理实⾏“管养合⼀”主要落实在以下⼏个⽅⾯：
A、⼯作的主动性
管理职责⼈与服务中⼼相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执⾏房屋修缮标准、有关⼯程施⼯技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使⽤功能及完好。
B、⼯作的多样性
根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取⽇常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、⼯作的针对性
在⼯作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共⽤设施、设备的管理
范围包括：上下⽔管道、落⽔管、共⽤照明、煤⽓⼲线、楼内消防设施、电梯、⽔泵房。
共⽤设施设备的管理由维修管理和运⾏管理两⼤部分组成，进⾏统⼀管理，对于不同的设施、设备进⾏不同的维修管理，执⾏相应的⼯作质量标准，建⽴设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运⾏记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运⾏良好。
1.3市政共⽤设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下⽔管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共⽤设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、⼤中修⼯程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理⽅案并实施。透过有序的⼯作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、⽤户宽带数据⽹系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电⼦巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建⽴起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介⼊⼈员培训⼊⼿。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运⾏管理、系统的维护保养管理、设备维护保养⼯作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中⼼统⼀指挥、全⽅位服务，充分利⽤现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫⽣管理
在jt我们遵循“⾼标准、严要求”的环境卫⽣管理和“⾼质量、⾼频度”的环境卫⽣维护、实施环境卫⽣管理和环境卫⽣保护的职能。做好两项⼯作，即卫⽣管理、环境管理。
2.1卫⽣管理
是对房屋公共部位的清洁、卫⽣、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实⾏标准化清扫保洁，垃圾⽇清，按计划消毒、灭⿏、灭⾍。透过对⼩区的清洁卫⽣，区域管理的过程控制，确保向住户带给⾼档次的服务⽔准及⾼质量的⽣活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为⼩区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利⽤、⽣态良性循环基础设施健全、⽣活舒适便捷，构成环保意识，⽇常管理与保护有机结合，提⾼住户的⽣活质量。
3、绿化管理
绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护⼈员，将⽚区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理⼩区的绿化。绿化管理的主要资料是花⽊、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理⼯作是jt重点管理⼯作之⼀。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的⽅针，对所辖物业区域的治安和消防⼯作进⾏全⾯的管理。
5、车辆交通管理
对⼩区内各类车辆（汽车、摩托车、⾃⾏车等）进出、⾏驶、停泊实施管理⼯作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区⾥，对业主及住户的装修实⾏全⾯的监管。以确保装修设计合理，隐蔽⼯程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施⼯过程贴合消防管理规定的要求，并安全使⽤。保障住宅的结构安全及⼩区的整体美观，使业主有⼀个舒适、安宁的⽣活环境。
6.2搞好维修基⾦以及储备⾦的核收与管理。
6.3协助政府进⾏社会管理，如在物业辖区范围内从事⼈⼝统计、计划⽣育、预防犯罪等⽅⾯的⼯作。
7、常规性公共服务
即物业处履⾏物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫⽣服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、⼊微、优质的服务带给给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体带给的服务，如：为⾼层住户14⼩时开启电梯、24⼩时⾼层供⽔、⽔泵的维修保养等。我们以专业的"养护⼯作为业主及住户带给舒适便利的⽣活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户带给便利、⾼效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努⼒使居民⽣活更⽅便、更迅捷。真正从居民的⽇常⽣活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的⼩事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体⽔平。从⽽使每⼀位业主及住户体验⽣活在jt这个温暖⼤家庭的幸福。我们将以业主及住户为中⼼，有步骤地开展各种⽆偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项⽬。
项⽬物业的管理⽅案6
第⼀节任务和岗位设置
⼀、任务
⼯程部是实施⼤厦⼯程管理，保障设备、设施正常运⾏的职能部门。⼯程管理具有严密的科学性和较⾼的技术性，这是为⽤户创造安全、⽂明、舒适、⽅便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映⼤厦服务⽔准、良好形象和声誉的重要标志。
⼯程部的职责范围如下：
1、负责⼤厦电⼒系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供⽔系统的运⾏管理，维护保养和故障检修；
2、负责⼤厦公共设施、设备的维修保养；
3、负责对⽤户室内设施、设备提供有偿维修服务；
4、负责⼤厦外派⼯程的监管⼯作。
5、负责对⽤户提供收费特⾊服务以及特约服务。
⼆、⼯程部架构图（A座）
⼈员配置说明
项⽬负责⼈：1⼈
⼯程专业⼯程师：3⼈(⼟建、电⽓、机电各1⼈)
综合维修班：15⼈
领班：1⼈（兼维修）
综合维修⼯：15⼈
设备运⾏：8⼈
领班：1⼈（兼维修）
运⾏⼯：7⼈
配电室值班电⼯：16⼈
领班：1⼈（兼值班）
BC座配电室8⼈
DE座配电室8⼈
库管1⼈
共计44⼈
第⼆节岗位职责
⼀、⼯程部经理岗位职责
1、负责组织开展⼤厦⼯程设备的维修、养护、运⾏、管理⼯作。
2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员⼯的业务培训，监督、检查、指导本部门员⼯⼯作，定期对本部门进⾏考核。
3、协助物业公司完成所交办的各项⼯作。
⼆、主管岗位职责
1、在⼯程部经理的领导下，管理本系统的员⼯和所辖设备。
2、制订并监督执⾏本系统的设备定期保养规定及技改项⽬⽅案
3、制订本系统员⼯的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和⼯作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的⼯具或零件。
6、负责与相关业务主管部门进⾏业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
三、领班岗位职责
1、在项⽬主管领导下，对所辖设备及员⼯进⾏管理。
2、安排执⾏所辖设备的定期保养规定及参与执⾏有关的技改项⽬。
3、监督执⾏本部门的⼯作指令，负责跟进⼯程单的作业情况。
4、定期组织所辖员⼯进⾏技术和安全⽣产等业务知识的交流。
5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
6、及时反馈常⽤物料、维修零件、⼯具等材料的品质情况。
四、电⼯岗位职责
1、在电⼯值班时应留意变配电室⾼、低压设备的运⾏情况，填写各种相应记录，做到每两⼩时巡视⼀次，特殊情况加强巡视次数。
2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班⼈员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。
3、员⼯必须严格执⾏供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。
4、熟悉公司所辖范围内各⽤电系统的运⾏⽅式，掌握主要设备的性能及故障处理。
5、保证机房内的环境卫⽣。
6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、⼀般备品)做好保密⼯作、保卫⼯作、防⽕⼯作。
五、⽔⼯岗位职责
1、⾃觉遵守公司及⼯程部制定的各项规章制度，服从公司各级领导的管理，树⽴⾼度的责任⼼，做好本职⼯作。
2、负责物业辖区内的上下⽔、采暖、空调、送风及各种管道的正常运⾏与维修保养⼯作。
3、做好所属设备的维修、保养⼯作，保证冷、热及采暖系统的正常运⾏。
4、做到⽇有⽇检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发⽣的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。
5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所⽤材料及⼯时报本部主管领导。
第三节内部管理规定
⼀、值班规定
1、值班员⼯必须严格坚守岗位，不得私⾃离岗、串岗。未经批准擅⾃脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
2、值班员⼯必须服从当值主管的安排，听从调配，执⾏当值主管的⼯作指令。
3、值班员⼯必须严格执⾏巡检制度，做到腿勤、眼尖、⽿灵、脑活、⼿快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。
4、值班员⼯必须做好当班的⼯作记录，按栏⽬要求认真填写。
⼆、交接班规定
交班⼈：
1、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运⾏情况及发现的问题，准确⽆误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员⼯下达的指令。
2、⼯具、劳保⽤品、⽂具等物品应交接清楚。
3、做好交班前的⼀切准备⼯作，整理现场，做好环境卫⽣和设备卫⽣，为下⼀班⼯作创造有利条件。
接班⼈：
1、接班⼈在接班前4⼩时内严禁饮酒，否则严禁交接班。
2、应提前⼗五分钟到岗，由交班⼈将交班事项交待清楚。
3、交班⼈与接班⼈共同检查巡视⼯作场地，确认⽆误后，由接班⼈签字后⽅可离岗。
4、在交接班期间发⽣的设备问题，应⽴即停⽌交接班，并由交、接班⼈远共同协⼒解决，同时上报本⼯种领班和当值主管。
三、运⾏记录管理制度
1、所管辖系统巡查记录表每⽇做好记录，由项⽬主管检查后每⽉⽉底将表格汇总交物业公司存档。
2、设备⽉度检查保养表填好后交领班，项⽬经理审查后每⽉交物业公司存档。
3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
第四节设备设施管理
设备设施管理的主要内容有：
1、确保能源的供给及有效地控制能耗。
2、建⽴⽇常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。
给排⽔系统设备的维护管理：
给排⽔系统是指房屋的冷、热⽔管道、阀门、⽔箱、⽣活及消防⽔泵、污⽔排放管道设施等。
（1）加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶⽔箱、⽔箱浮球阀、泵房等。
①⽔⼯⼯作职责之⼀就是巡视检查，⼀般每天不少于⼀次，⼀旦发现问题，及时维修解决。如遇⼤暴⾬天⽓每隔⼀个⼩时巡视⼀次各管线、管井以及地下车库。
②⽔箱清洗消毒，⽔箱定期进⾏清洁消毒⼯作，每⼀年消毒⼀次。清洗消毒应由专业清洁公司进⾏。
（2）若遇⽔箱清洁或管道阀门维修停⽔时，应事先与物业公司沟通，
说明停⽔原因和停⽔时间。
（3）定期对泵房内⽔泵、管道、电机等进⾏⽇常维修保养。
（4）要定期清理局部⾯天沟、污⽔坑井，使之疏通。
（5）室外管道、⽔表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临
之前，做好保温防冻⼯作。
（6）每年对化粪池进⾏2-3次清掏，以保证管线通畅。
（7）每年对各管线节门，⽔泵压⼀次盘根，各节门⽔泵螺丝上机油⼀次。
供电系统的维护管理：
配电室是供电的中⼼，为加强这⽅⾯的管理，需制定管理规定。
1、配电室施⾏“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种⾼压设备配件，⾼压安全⽤具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件⽤具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件⽤具送供电局进⾏耐压检测。
2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项⽬经理或主管批准任何⾮本岗位⼈员⼀律禁⽌⼊内。
3、配电室的全部机电设备，由专业技术⼈员负责管理和值班。送停电由值班⼈员在主管批准后填写操作票并完成。
4、建⽴运⾏记录，每年进⾏两次全⾯停电设备⼤修维保，解决处理平时记录以及⼤修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。
5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标⽰牌，⾮有关⼈员绝不能动。
6、严格遵守交接班制度和安全、防⽕、清洁卫⽣制度。
7、严格执⾏供电局颁发的“四措⼋制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。
8、在⼤风、⼤⾬、⼤雪等恶劣的⽓候条件下，要加强对设备的巡视，当发⽣事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。
9、操作检修时必须按规定使⽤电⼯绝缘⼯作、绝缘鞋、绝缘⼿套等。
空调系统管理：
⼀、风机房管理规定
1、严禁⽆关⼈员进⼊机房内。
2、风机房设备由空调专业⼈员负责维修、维护及⽇常巡查。
3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他⽤途。
4、进⼊风机房维修必须注意⽤电、防⽕安全。
5、空调员⼯定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。
⼆、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
（1）巡查运⾏中的空调设备要注意观察运⾏状态，听有没有异常声⾳；观察电压、电流是否在正常范围；检查⽔位是否在正常位置，有没有漏⽔、渗⽔、溢流或缺⽔现象。
（2）巡查设备是否在规定时间内运⾏或停⽌。
2、空调机房
（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；⽔压是否在正常压⼒。
（2）巡查⽔泵运⾏状态，检查进出⽔压⼒、运转马达声⾳是否正常，运⾏中有⽆过热现象，检查阀门等设备有⽆漏⽔、损坏、不能开启等故障。
3、⽔塔、⽔箱检查
（1）凉⽔塔：检查⽔塔有⽆溢流、缺⽔，风扇运⾏时是否发出噪⾳，风扇起动电柜有⽆故障指⽰。
（2）膨胀⽔箱：检查有⽆溢流、缺⽔、浮球是否正常⼯作。
4、风机等检查
（1）新风机：检查运⾏时有⽆发出噪⾳，起动箱指⽰灯是否正常，⾛廊风⼝的风量是否⾜够，尘⽹有⽆堵塞，电梯厅盘管尘⽹是否⼲净，运⾏有⽆噪⾳。
（2）分体机：运⾏时有⽆发出噪⾳，制冷能⼒是否良好，尘⽹有⽆堵塞，去⽔冷凝盘去⽔是否顺畅。
三、空调系统运⾏管理规定
1、空调系统的设备运⾏由空调专业⼈员负责，电⼯主管进⾏监督。
2、每班当值⼈员定期巡查空调机组和外围设备⼀次，并将运⾏参数记录在空调系统运⾏表上，
未经主管批准，不得擅⾃更改运⾏参数。
3、按⼤厦空调运⾏时间表准时启停空调系统。
4、在不影响⼤厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能⽅法。
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业⼈员负责⼤厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、专业主管每年12⽉制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
4、注意⽤电、防⽕安全，如需烧焊，须办理动⽕证，并严格遵守动⽕作业规定，配备灭⽕器施⼯。
5、系统维修保养⼯作结束后应填写冷⽔机组检查表，冷却⽔泵检查表、冷冻⽔泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
五、中央空调系统应争处理⽅案
（⼀）冷⽔机组
1、巡查发现运⾏中的冷⽔机组故障，应⽴即停⽌该机，转开备⽤电机。
2、发现故障的技⼯将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。
3、设备保养公司接通知后，办公时间内4⼩时内到场维修，⾮办公时间12⼩时内到场维修，并在事后做维修报告。
（⼆）⽔泵
1、巡查发现运⾏中的⽔泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常⽔泵，开启备⽤⽔泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技⼯检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值⽇志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（三）凉⽔塔
1、巡查发现运⾏中的⽔泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常⽔泵，开启备⽤⽔泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的技⼯检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值⽇志上。
3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。
（四）管⽹系统
1、发现管⽹管道漏⽔应迅速关闭冷⽔机组和⽔泵。
2、采取相关措施，以防⽔浸⼊电梯井和⽤户单元，并将⽔引⼊地漏；如地漏排⽔量不够，则将漫出的⽔导⼊⾛⽕梯。
3、对漏⽔⼝做处理，以防⽔到处乱射；将空调机房内管道底部排⽔⼝打开排⽔，留意⽔泵房污⽔泵抽⽔情况；⼀旦发现集⽔坑⽔位过⾼，则需关闭排⽔⼝。
4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。
5、事件发⽣后，将情况通知物业公司及相关单位。
第五节维修管理细则
（⼀）⼯程部⼊户维修流程图
维修服务宗旨是“主动、热情、耐⼼、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作⾃⼰的困难，⽅便业主是维修⼯作的惟⼀准则。具体要求如下：
1、接报修
（1）接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先⽣（⼩姐）有什么事情请讲”；
（2）记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。
2、从接到报修开始，⼀般⽆其他特殊情况，应在10分钟内到达业主家；
3、敲门、按门铃
到达业主家门⼝，先轻轻敲门或按⼀下门铃，如⽆反应，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第⼆次，不要连续按或是按住不放。
4、业主开门后，应招呼⼀声您好！说明⾃⼰的⾝份，告诉业主维修事项，得到业主认可后：
（1）脱鞋或带鞋套进⼊；
（2）在业主带领下进⼊维修房间，不随意⾛动。
5、修理
（1）电⽓修理必须按照“市低压电⽓标准规定”进⾏；
（2）在修理当中必须移动有关物品时，应先征⾏业主同意，并⼩⼼轻放。
6、清场
（1）在修理过程中将所使⽤的⼯具、⽤具放在⾃带的垫布，不得将⼯具、⽤具等随意放在业主房内的台⾯、地⾯上；
（2）⼯作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主认可后，填写维修⼯作单，由业主签字确认。
（3）禁⽌收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。
（⼆）其他区域维修管理
维修⼈员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接⽅⾯应定期对泵房、配电室、消防设施进⾏定期巡视，并做好记录。
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查⼀次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北⼤堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚⼿架统⼀维修更换⼀次。其他⾼处吊灯⼴告照明每天记录灯泡损坏情况，⽩天统⼀维修，作业时必须使⽤安全带，⼯作程序必须遵守⾼空作业有关规定。
2、污(⾬)⽔井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要⽤吸粪车进⾏吸取，保证⽆污⽔外溢现象。
3、天顶⾯定期进⾏检查，做到⽆积⽔，⽆渗漏，隔热层⽆破损。如发现渗漏严重应及时报请专业施⼯队修复，⽯材层⾯如破损开裂应及时给予修复.
第六节紧急情况处理⽅案
（⼀）⽔⼯紧急情况处理
1、跑⽔事故预案，发⽣跑⽔时，⼯程⼈员应及时赶赴现场，检查跑⽔情况，关闭泄漏点最近上级截门、阀门进⾏抢修，更换损坏零件。以最短时间恢复正常供⽔。同时组织⼈员清扫泄漏积⽔，防⽌连带反应。处理完毕做好相关记录，并将处理结果反馈领导。
2、在遇到消防、喷淋系统⽋压、起泵时应⽴即报与专业领班组织⼈员进⾏检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。
3、在发⽣突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。
4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。
（⼆）电⼯紧急情况处理
1、电器⽕灾故障处理预案
遇到电器故障引起的⽕灾时，应⽴即切断电器设备电源，利⽤现场灭⽕器材控制⽕势，并及时通知保安部消防控制中⼼及上级领导。当保安部⼈员到达时应协助灭⽕，并做好现场配合如临时照明，⽤电等。机房值班⼈员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防⽔泵等。灭⽕完毕后，做好善后处理及填写相关记录，提交书⾯事故报告。
2、电器事故（停电跳闸）处理预案
值班⼈员在值班时，如遇到电器事故，应⾸先根据报警和中央信号盘指⽰及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指⽰要求迅速、⽆误的处理故障，严禁因值班⼈员误操作⾯造成事故范围扩⼤和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。
3、触电事故紧急处理预案
如遇危害到⼈⾝或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。
1)脱离漏电物体
⼤厦内发⽣⼈员触电事故时，⾸先应及时准确的断开漏电物体电源开关。（同时防⽌触电⼈员脱离电源后的⼆次伤害）。然后对触电⼈员施救。当⽆法找到或⽆法切断漏电物体电源时，应⽴即使⽤绝缘物体使触电⼈员与漏电物体分离。
2)触电⼈员急救
⾸先检查触电⼈员受伤情况，把伤者仰⾯平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者⽆呼吸时，对其进⾏⼈⼯呼吸。⽆⼼跳时，对其进⾏胸外积压。当触电者呼吸⼼跳都停⽌时，如伤者⽆明显致命外伤，在医务⼈员到来之前不能停⽌救助。医务⼈员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务⼈员进⾏救助，做好善后处理及填写相关记录，提交书⾯事故报告。
4、电梯紧急事故处理预案
电梯困⼈事故处理预案
1）⼯程维修⼈员在接到报修后，应⽴即组织相关⼈员到达现场。⾸先确认电梯轿厢位置(根据楼层指⽰灯或⼩⼼开启厅门查看)。
2）询问轿厢内是否有租户或客⼈，安抚被困⼈员。
3）关闭故障电梯总电源。
4）⽤电梯专⽤钥匙开启厅门，⽤⼈⼒开启轿厢门，协助乘客离开轿厢
5）当电梯远离平层位置时应进⼊机房，按照操作规程盘车，使电梯轿厢到达最近楼层，救出被困⼈员。
电梯进⽔事故预案
1）当楼层跑⽔⽽使井道或底坑进⽔，应将电梯停于进⽔楼层以上并及时关闭电梯总电源
2）通知电梯公司前来，为电梯做进⽔进⾏紧急处理，并提交情况及处理报告
电梯特殊故障处理预案
遇到⼯程⼈员⽆法处理的复杂故障时，应关闭电梯电源，停⽌使⽤故障电梯，及时通知电梯公司来⼈修理。事故处理完毕应对事故处理过程进⾏记录备案，并上报领导提交书⾯事故报告。
（三）⽕灾处理应急⽅案
1、报警程序
⼀旦发现⽕灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每⼀位员⼯都有责任⽴即向消防监控室报警，请其查明原因。发现⽕情的⼈应保持镇静，并⽴即采取各种灭⽕措施：
（1）⽴即通知消防监控室。
（2）采⽤电话报警时讲话声⾳要清楚，要说明起⽕地点，是否有⼈被围困，⽕势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报⾃⼰的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后⽅可挂断报警电话。
（3）不要在⽕场附近区域⾼叫“着⽕了”，以免造成混乱。
2、⼯程各系统配合灭⽕⼯作程序
在接到⽕情通知后，⽴即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到⾃动灭⽕状态；组织本部员⼯义务赶赴⽕场，扑灭⽕灾；组织本部员⼯义务负责处理⽕场区域的⽔电等技术问题。其他系统⼯作⼈员要做到：
（1）配电室（⾼压、低压）：接到⽕情通知后，密切注意⽕场附近的电⼒运⾏情况，随时准备切断⽕场的电⼒供给，当接到切断⽕场电源的指令后，应⽴即按指令控制设备。
（2）电梯监控：接到⽕情通知后，⽴即将消防电梯降到⾸层，并亲⾃控制，专供灭⽕⼯作使⽤，同时停⽌⽕场区域的其他电梯的运⾏。
（3）⽔系统：接到⽕情通知后，⽴即做好消防⽤⽔的供应⼯作，并做好供⽔设备的抢修⼯作。
（4）空调系统：接到⽕情通知后，⽴即关闭起⽕区域的空调机组。
